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Immobilier : ces cadeaux fiscaux auxquels Bercy n’a pas touché

La Tribune: Mathias Thépot | 31/01/2013.

Monuments historiques, déficit foncier, démembrement de propriété… Les français fortunés ont d’autres moyens que l’exil fiscal pour réduire leurs impôts. Certains dispositifs dans le secteur de l’immobilier qui n’ont pas été modifiés par le gouvernement restent très attractifs

Mais qui a dit que le gouvernement de Jean Marc-Ayrault avait verrouillé toutes les possibilités pour les gros revenus de payer moins d’impôts ? Le français fortunés férus de défiscalisation peuvent en effet toujours le faire en France par l’intermédiaire de l’immobilier. Le gouvernement a laissé des brèches entrouvertes ; plusieurs mécanismes sont ainsi exclus du plafonnement global des niches fiscales à 10 000 euros instauré dans la loi de finance 2013. Les dispositifs fiscaux pour encourager la réhabilitation ou la rénovation de logements n’ont par exemple que très peu été modifiés.
Le plus profitable d’entre eux est sans doute la loi sur les monuments historiques. Elle autorise une déduction sur son revenu imposable à hauteur de 100% des travaux de restauration engagés sur les immeubles classés ou inscrits à l’inventaire des Monuments Historiques. Elle a pour particularité de permettre au contribuable d’abaisser sans plafond son impôt sur le revenu, ce qui l’élève au rang de  » seul investissement immobilier non plafonné où l’on peut passer l’intégralité des charges sur le revenu brut global », indique Franck Ferrari, du cabinet Alliance Patrimoine. Le bien doit en revanche être conservé pendant 15 ans.

Le Malraux ne change pas

Il est même possible de coupler le diapositif « Monuments historiques » avec un autre qui échappe lui aussi au plafonnement global des niches fiscales : le dispositif Malraux. Il s’applique pour les travaux entrepris dans les cœurs de centres-villes. Il peut ainsi arriver qu’un appartement soit compris dans la loi Malraux et que sa façade par exemple, soit déclarée « monument historique ». Dans ce cadre, la défiscalisation se fait « au prorata des parties en réhabilitation », indique Franck Ferrari.
Le Malraux 2013 permet une réduction d’impôt de 30 % sur des travaux d’un montant maximum de 100 000 euros réalisés dans ce qui est défini comme « secteur sauvegardé » ; et de 22%, toujours avec le même plafond, pour les opérations réalisées dans une « zone de protection du patrimoine architectural urbain ou paysager ». Le dispositif Malraux reste tout de même soumis à l’ancien régime de plafonnement des niches fiscales, c’est-à-dire 18 000 euros plus 4% des revenus imposables. La réduction d’impôt est par ailleurs conditionnée à l’engagement du propriétaire de louer les logements pendant une durée minimale de 9 ans.

Le déficit foncier pour les gros propriétaires

Les contribuables qui bénéficient de revenus fonciers importants peuvent, s’ils le souhaitent, utiliser le « déficit foncier » pour diminuer leur impôt. Le gouvernement n’y a pas non plus touché. Cette mesure consiste à déduire chaque année l’intégralité de ses dépenses de rénovation de logements de ses revenus fonciers pendant une durée maximum de 10 ans. Les déficits fonciers sont également déductibles du revenu global dans la limite de 10 700 euros par an. Comme ce dispositif fait parti du régime commun de la fiscalité, il n’est pas considéré comme une niche fiscale et n’est donc pas compris dans le nouveau plafond de 10 000 euros.

Ceci est également le cas de la loi LMNP Censi-Bouvard, prolongée jusqu’en 2016, qui permet aux contribuables de pratiquer la location meublée non professionnelle (LMNP) tout en combinant certains avantages fiscaux, alors que la gestion locative du bien est assurée par un exploitant. Ce Censi Bouvard s’applique sur des logements situés dans des établissements d’hébergement pour personnes âgées, dépendantes ou non, dans des résidences étudiantes, dans des résidences de tourisme et dans des résidences d’affaires.
Les revenus tirés de la location meublée relèvent ici des bénéfices industriels et commerciaux. L’investisseur peut ainsi amortir le bien acheté sur la durée qu’il souhaite ; et déduire les charges annuelles d’amortissement des loyers qu’il perçoit. En outre, l’investisseur qui s’engage à louer pendant neuf ans obtient une réduction étalée d’impôt correspondant à 11 % du prix de revient du logement n’excédant pas 300 000 euros. L’investissement est également net de TVA.

Le démembrement de propriété

Et ce n’est pas tout. Les ménages aisés voulant se constituer une retraite confortable peuvent également acquérir un bien immobilier en nue-propriété. En n’achetant que la nue-propriété d’un bien, l’investisseur ne règle qu’entre 50 et 60% de sa valeur. Durant 15 ans, il louera ce bien à des bailleurs et ne percevra pas de revenus fonciers. Cependant, il pourra déduire les charges de travaux et d’emprunt qui résultent de l’acquisition du bâtiment sur son impôt sur le revenu, mais également sur sa base ISF imposable. Ensuite et « au bout de 15 ans, le nu-propriétaire pourra récupérer le bien et en devenir également l’usufruitier », explique Franck Ferrari. Mais s’il revend son bien au prix de marché, la plue-value peut s’avérer très intéressante.

L’effet pervers de la censure du conseil constitutionnel

Le gouvernement a enfin voulu instaurer un dispositif visant à soumettre les plus-values immobilières réalisées lors de la cession de terrain à bâtir à partir du 1er janvier 2015 au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Pour résoudre la crise du logement, la ministre Cécile Duflot souhaite en effet libérer du foncier disponible rapidement. A compter du 1er janvier 2013, le dispositif faisait même perdre aux propriétaires de terrains à bâtir le bénéfice d’un abattement après une certaine durée de détention.
En conséquence, il a été rejeté par le conseil des Sages. « Ce choix du gouvernement avait pour conséquence de porter, avec toutes les autres impositions pouvant peser sur ces plus-values, à 82% leur imposition marginale. Ce que le Conseil constitutionnel a jugé contraire à l’égalité devant les charges publiques », indique Yohan Boukobza, du cabinet B & Z associés.
En parallèle, la surtaxe sur les plus-values immobilière supérieures à 50 000 euros sur les résidences secondaires a été maintenue. La censure du Conseil constitutionnel produit du coup un effet pervers : contrairement à ce qui était prévu par le gouvernement, les propriétaires de terrains à bâtir qui auraient dû se retrouver lourdement taxés, le sont moins que ceux qui vendent une résidence secondaire avec une plus-value supérieure à 50 000 euros.

Rapport Gallois : ce que le gouvernement adopte, ce qu’il enterre

Leparisien.fr, publié le 06.11.2012, 19h50 | Mise à jour : 20h27

Le gouvernement reprend la «quasi totalité» du rapport Gallois. C’est ce qu’a affirmé le Premier ministre, Jean-Marc Ayrault, en présentant le «pacte de compétitivité», ce mardi matin.

Qu’a finalement conservé et mis de côté le gouvernement? Le point mesure par mesure.

COUT DU TRAVAIL
Ce que le rapport Gallois préconise. Baisser de 30 milliards le coût du travail en un ou deux ans, avec l’allègement des cotisations patronales de 20 milliards d’euros et des cotisations salariales à hauteur de 10 milliards d’euros.
Ce que le gouvernement annonce. L’allègement de 20 milliards d’euros du coût du travail sur trois ans, sous la forme d’un crédit d’impôt calculé en proportion de la masse salariale brute de l’entreprise, hors salaires supérieurs à 2,5 fois le SMIC.

TVA
Ce que le rapport Gallois préconise. La hausse de certains taux intermédiaires de la TVA (hors produits de première nécessité), mais surtout le relèvement de la CSG.
Ce que le gouvernement annonce. Une évolution de la TVA au 1er janvier 2014 avec une baisse de la TVA de 5,5% à 5% sur les produits de première nécessité, une hausse du taux intermédiaire de 7 à 10%, dans les travaux et la restauration notamment, et une hausse de la TVA générale de 19,6 à 20%. Il n’y aura, en revanche, pas de hausse de la CSG.

ENERGIE
Ce que le rapport Gallois préconise. La poursuite de la recherche sur les techniques d’exploitation des gaz de schiste en France.
Le gouvernement s’est dit hostile à cette mesure, dès lundi.

INVESTISSEMENT-RECHERCHE

Ce que le rapport Gallois préconise. L’Etat s’engage à ne pas modifier cinq dispositifs fiscaux pour l’investissement (crédit impôt recherche, dispositifs favorisant la détention et les transmissions d’entreprises, incitations sociales aux jeunes entreprises innovantes…)
Une proposition reprise par le gouvernement.

EXPORTATIONS
Ce que le rapport Gallois préconise. Aligner les conditions de crédit et des garanties export, en volume, quantité et taux sur le meilleur niveau constaté dans les pays avancés et créer un prêteur direct public.
Ce que le gouvernement annonce. Faire bénéficier les entreprises françaises de dispositifs de financement export alignés sur les meilleures pratiques étrangères. La mesure sera mise en œuvre dans le cadre de la loi de finances rectificative 2012.

SOLIDARITÉ ENTRE LES ENTREPRISES
Ce que propose le rapport Gallois. Renforcer la gouvernance et les moyens des comités de filières de la Conférence nationale de l’industrie (CNI).
Une proposition reprise par le gouvernement. Celui-ci veut «refonder la CNI pour élaborer et mettre en œuvre des pactes entre les entreprises d’une même filière».

VIE DES ENTREPRISES
Ce que propose le rapport Gallois. Autoriser les entreprises qui le souhaitent à faire présider le Comité d’entreprise par un représentant des salariés. La mesure est reprise par le gouvernement. Le rapport propose également d’introduire dans les conseils d’administration ou de surveillance des entreprises de plus de 5000 salariés au moins quatre représentants des salariés, y compris dans les comités des conseils.
Ce que le gouvernement annonce. Introduire au moins deux représentants des salariés au sein du conseil d’administration ou de surveillance.

Le Gouvernement présente les grandes orientations fiscales pour 2013

Le ministre de l’économie et des finances a présenté lors du Conseil des ministres une communication relative aux grandes orientations budgétaires et fiscales pour 2013. Le conseil des ministres adoptera le 28 septembre le projet de loi de Finances pour 2013, suivi le 10 octobre, par le projet de loi de Financement de la Sécurité sociale, avec comme finalité de ramener le déficit des administrations publiques à 3 % du produit intérieur brut en 2013, après 4,5 % en 2012.
Le ministre a confirmé que l’effort de redressement reposera sur un partage entre dix milliards d’euros d’économies réalisées sur la dépense, dix milliards d’euros d’impôts pesant sur les plus grandes entreprises et dix milliards d’euros de contribution demandée aux ménages, et d’abord les plus aisés.

Les hausses de prélèvements sur les entreprises visent à limiter les avantages fiscaux dont bénéficient d’abord les plus grands groupes. De même, la possibilité de déduire de l’impôt sur les sociétés les intérêts d’emprunt sera limitée. Inversement, les TPE et PME verront les dispositifs dont elles bénéficient préservés et elles seront incitées dans leurs efforts d’innovation par un élargissement du crédit d’impôt recherche.

Les hausses de prélèvements sur les ménages interviendront dans le cadre d’une grande réforme fiscale visant à aligner la taxation des revenus du capital sur ceux du travail. Ainsi, les revenus du capital (intérêts, dividendes et plus-values mobilières) seront soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu (IR). L’imposition des plus-values immobilières sera quant à elle réformée « pour permettre un choc d’offre en 2013 visant à lutter contre la rétention foncière ».
Par ailleurs, une nouvelle tranche marginale de l’IR à 45 % au-delà de 150.000 euros par part, et une taxation exceptionnelle à 75 % de tous les revenus d’activité supérieurs à un million d’euros par bénéficiaire – prenant en compte les autres contributions déjà versées et appliquée deux ans – seront introduites.
Enfin, le plafond du quotient familial sera abaissé à 2.000 euros, le bénéfice des niches fiscales sera plafonné et l’impôt de solidarité sur la fortune sera réformé.

Le 13/09/2012  L’AGEFI Actifs.

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