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Immobilier : ces cadeaux fiscaux auxquels Bercy n’a pas touché

La Tribune: Mathias Thépot | 31/01/2013.

Monuments historiques, déficit foncier, démembrement de propriété… Les français fortunés ont d’autres moyens que l’exil fiscal pour réduire leurs impôts. Certains dispositifs dans le secteur de l’immobilier qui n’ont pas été modifiés par le gouvernement restent très attractifs

Mais qui a dit que le gouvernement de Jean Marc-Ayrault avait verrouillé toutes les possibilités pour les gros revenus de payer moins d’impôts ? Le français fortunés férus de défiscalisation peuvent en effet toujours le faire en France par l’intermédiaire de l’immobilier. Le gouvernement a laissé des brèches entrouvertes ; plusieurs mécanismes sont ainsi exclus du plafonnement global des niches fiscales à 10 000 euros instauré dans la loi de finance 2013. Les dispositifs fiscaux pour encourager la réhabilitation ou la rénovation de logements n’ont par exemple que très peu été modifiés.
Le plus profitable d’entre eux est sans doute la loi sur les monuments historiques. Elle autorise une déduction sur son revenu imposable à hauteur de 100% des travaux de restauration engagés sur les immeubles classés ou inscrits à l’inventaire des Monuments Historiques. Elle a pour particularité de permettre au contribuable d’abaisser sans plafond son impôt sur le revenu, ce qui l’élève au rang de  » seul investissement immobilier non plafonné où l’on peut passer l’intégralité des charges sur le revenu brut global », indique Franck Ferrari, du cabinet Alliance Patrimoine. Le bien doit en revanche être conservé pendant 15 ans.

Le Malraux ne change pas

Il est même possible de coupler le diapositif « Monuments historiques » avec un autre qui échappe lui aussi au plafonnement global des niches fiscales : le dispositif Malraux. Il s’applique pour les travaux entrepris dans les cœurs de centres-villes. Il peut ainsi arriver qu’un appartement soit compris dans la loi Malraux et que sa façade par exemple, soit déclarée « monument historique ». Dans ce cadre, la défiscalisation se fait « au prorata des parties en réhabilitation », indique Franck Ferrari.
Le Malraux 2013 permet une réduction d’impôt de 30 % sur des travaux d’un montant maximum de 100 000 euros réalisés dans ce qui est défini comme « secteur sauvegardé » ; et de 22%, toujours avec le même plafond, pour les opérations réalisées dans une « zone de protection du patrimoine architectural urbain ou paysager ». Le dispositif Malraux reste tout de même soumis à l’ancien régime de plafonnement des niches fiscales, c’est-à-dire 18 000 euros plus 4% des revenus imposables. La réduction d’impôt est par ailleurs conditionnée à l’engagement du propriétaire de louer les logements pendant une durée minimale de 9 ans.

Le déficit foncier pour les gros propriétaires

Les contribuables qui bénéficient de revenus fonciers importants peuvent, s’ils le souhaitent, utiliser le « déficit foncier » pour diminuer leur impôt. Le gouvernement n’y a pas non plus touché. Cette mesure consiste à déduire chaque année l’intégralité de ses dépenses de rénovation de logements de ses revenus fonciers pendant une durée maximum de 10 ans. Les déficits fonciers sont également déductibles du revenu global dans la limite de 10 700 euros par an. Comme ce dispositif fait parti du régime commun de la fiscalité, il n’est pas considéré comme une niche fiscale et n’est donc pas compris dans le nouveau plafond de 10 000 euros.

Ceci est également le cas de la loi LMNP Censi-Bouvard, prolongée jusqu’en 2016, qui permet aux contribuables de pratiquer la location meublée non professionnelle (LMNP) tout en combinant certains avantages fiscaux, alors que la gestion locative du bien est assurée par un exploitant. Ce Censi Bouvard s’applique sur des logements situés dans des établissements d’hébergement pour personnes âgées, dépendantes ou non, dans des résidences étudiantes, dans des résidences de tourisme et dans des résidences d’affaires.
Les revenus tirés de la location meublée relèvent ici des bénéfices industriels et commerciaux. L’investisseur peut ainsi amortir le bien acheté sur la durée qu’il souhaite ; et déduire les charges annuelles d’amortissement des loyers qu’il perçoit. En outre, l’investisseur qui s’engage à louer pendant neuf ans obtient une réduction étalée d’impôt correspondant à 11 % du prix de revient du logement n’excédant pas 300 000 euros. L’investissement est également net de TVA.

Le démembrement de propriété

Et ce n’est pas tout. Les ménages aisés voulant se constituer une retraite confortable peuvent également acquérir un bien immobilier en nue-propriété. En n’achetant que la nue-propriété d’un bien, l’investisseur ne règle qu’entre 50 et 60% de sa valeur. Durant 15 ans, il louera ce bien à des bailleurs et ne percevra pas de revenus fonciers. Cependant, il pourra déduire les charges de travaux et d’emprunt qui résultent de l’acquisition du bâtiment sur son impôt sur le revenu, mais également sur sa base ISF imposable. Ensuite et « au bout de 15 ans, le nu-propriétaire pourra récupérer le bien et en devenir également l’usufruitier », explique Franck Ferrari. Mais s’il revend son bien au prix de marché, la plue-value peut s’avérer très intéressante.

L’effet pervers de la censure du conseil constitutionnel

Le gouvernement a enfin voulu instaurer un dispositif visant à soumettre les plus-values immobilières réalisées lors de la cession de terrain à bâtir à partir du 1er janvier 2015 au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Pour résoudre la crise du logement, la ministre Cécile Duflot souhaite en effet libérer du foncier disponible rapidement. A compter du 1er janvier 2013, le dispositif faisait même perdre aux propriétaires de terrains à bâtir le bénéfice d’un abattement après une certaine durée de détention.
En conséquence, il a été rejeté par le conseil des Sages. « Ce choix du gouvernement avait pour conséquence de porter, avec toutes les autres impositions pouvant peser sur ces plus-values, à 82% leur imposition marginale. Ce que le Conseil constitutionnel a jugé contraire à l’égalité devant les charges publiques », indique Yohan Boukobza, du cabinet B & Z associés.
En parallèle, la surtaxe sur les plus-values immobilière supérieures à 50 000 euros sur les résidences secondaires a été maintenue. La censure du Conseil constitutionnel produit du coup un effet pervers : contrairement à ce qui était prévu par le gouvernement, les propriétaires de terrains à bâtir qui auraient dû se retrouver lourdement taxés, le sont moins que ceux qui vendent une résidence secondaire avec une plus-value supérieure à 50 000 euros.

Perte du AAA : qui sont les coupables ?

À entendre la gauche, Nicolas Sarkozy est le seul responsable de la perte du triple A. À écouter la droite, la crise est uniquement à l’origine de cette « dégradation ». La vérité se situe sans doute entre les deux. Des mesures à la justification économique douteuse ont accru la dette. Mais pas à hauteur des 600 milliards supplémentaires enregistrés depuis cinq ans.

À l’issue d’une journée de manifestation, Maurice Thorez (secrétaire général du Parti communiste) aurait dit, à propos du comptage des manifestants : « Il y a la statistique arithmétique, et il y a la statistique politique. »

S’agissant de la situation financière de la France, de son endettement, la statistique politique, campagne électorale oblige, occupe tout le terrain, ou presque. La « dégradation » de la notation de la dette publique française est bien sûr un coup dur pour Nicolas Sarkozy. Ne serait-ce que parce qu’il a tout fait pour l’éviter, jusqu’à ces dernières semaines, assimilant même le triple A à un « trésor national ». Pour autant, le président sortant est-il entièrement responsable de la décision de Standard & Poor’s ? À entendre le PS, c’est évident. Le trou de la dette, c’est lui qui l’a creusé, dès son arrivée aux affaires, avec la loi Tepa, le bouclier fiscal…

À droite, on insistera au contraire sur les réformes entreprises, aussi bien pour dégager des économies dans la sphère publique que pour soutenir la croissance. Sarkozy aurait fait le maximum, la dégradation, c’est la faute à la crise, uniquement, affirme-t-on au sein de l’actuelle majorité. Comme par hasard, la vérité se situe sans doute entre les deux. Sans pousser outre mesure la caricature, à écouter d’une oreille distraite le discours de la gauche, on peut penser que le bouclier fiscal et les autres cadeaux aux riches faits depuis 2007 sont responsables de presque toute la dette accumulée au cours de ce quinquennat, soit près de 600 milliards d’euros (la dette publique était de 1.188 milliards d’euros en mars 2007, elle dépassera 1.750 milliards à la mi-2011). Une dette qui est bel et bien à l’origine de la décision de « dégrader » la France.

La statistique… arithmétique oblige à contredire ce genre d’affirmation. La réforme du bouclier fiscal (il avait été créé par Dominique de Villepin), voulue par Nicolas Sarkozy, aura généré au maximum 2 milliards d’euros de déficit (donc de dette) supplémentaires, jusqu’à la disparition de ce mécanisme en 2011. On peut ajouter, au titre des cadeaux aux plus fortunés, la diminution des droits de succession. Soit, au total, 5 milliards sur l’ensemble du quinquennat. De quoi nourrir un sentiment d’injustice fiscale. Mais insuffisant pour « dégrader » la note française.

Au-delà, d’autres mesures intégrées dans la fameuse loi Tepa d’août 2007, plus coûteuses, peuvent être contestées. L’exonération des heures supplémentaires (près de 5 milliards de coût annuel) fait l’unanimité contre elle parmi les économistes : ce fut une mesure d’inspiration strictement politique, destinée à traduire dans la loi le « travailler plus pour gagner plus ». Quant à la réduction d’impôt pour intérêt d’emprunt, elle a été supprimée. Au total, la loi Tepa, effective à partir de 2008, aura représenté un manque à gagner de l’ordre de 10 milliards d’euros par an, soit 50 milliards sur l’ensemble du quinquennat, selon les estimations du rapporteur général du Budget à l’Assemblée nationale, Gilles Carrez. À cette loi « fondatrice », il faut, bien sûr, ajouter les allégements fiscaux plus récents : réforme de la taxe professionnelle (6 milliards) et baisse de la TVA dans la restauration (3 milliards l’an). Un manque à gagner largement compensé par les hausses d’impôts intervenues en 2011 (11 milliards d’euros de niches fiscales en moins) et votées pour 2012 (16 milliards).

Nicolas Sarkozy a sans doute pris des mesures contestables, qui ont aggravé l’endettement et alimenté un sentiment d’injustice. Mais pas à hauteur de 600 milliards d’euros… D’où vient cette dette massive, alors ? La crise 2008-2009 marque durablement l’économie française, qui n’a jamais retrouvé son niveau de production de 2008. D’où des recettes fiscales en berne. Exemple : à fin novembre, les rentrées d’impôt sur les bénéfices des sociétés atteignaient péniblement 27 milliards d’euros sur 11 mois, contre 39 milliards à la même époque de 2008. Pendant ce temps, certaines dépenses ont continué d’augmenter. Fallait-il couper dans celles-ci, en pleine crise ? Si l’Allemagne affiche un déficit public quasiment nul pour 2011 (1 % du PIB, contre 5,5 % en France), c’est le fruit d’une histoire économique peu comparable. Sous le gouvernement Schröder, au début des années 2000, l’Allemagne est quasiment le seul pays au monde à avoir réduit ses dépenses publiques sans l’aide de la croissance. D’où un déficit sensiblement diminué, mais au prix un « modèle social » sérieusement mis à mal, avec une explosion du taux de pauvreté. Ensuite, un coup de pouce donné aux salaires, afin que ceux-ci rattrapent le terrain perdu, a contribué à relancer la machine, alimentant les recettes fiscales. Provisoirement, car le PIB allemand a baissé fin 2011, sous l’effet d’une crise européenne qui finit par atteindre nos voisins. La sortie de crise se joue largement à Berlin.

La Tribune, Ivan Best – 15/01/2012.

La réforme fiscale du patrimoine

Présentée au Conseil des ministres du 11 mai, la loi de finances rectificative 2011 réformant la fiscalité du patrimoine a été adoptée le 14 juin par l’Assemblée nationale à 310 voix pour et 220 voix. Ce texte qui sera examiné à partir du 21 juin par le Sénat implique d’importants changements.

La réforme de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF)

Le projet de loi de finances rectificative prévoit une réforme en profondeur de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF).Mais avant même le vote de cette loi, l’administration a d’ores déjà officialisé le report de la date limite de déclaration et de paiement de l’ISF 2011 au 30 septembre.

Sur le fond, le seuil de taxation à l’ISF serait porté de 800 000 € à 1 300 000 €. La suppression de l’ISF pour les détenteurs d’un patrimoine inférieur à 1 300 000 € s’appliquerait même dés cette année alors que les contribuables dépassant ce seuil resteraient soumis au barème actuel. En effet, le barème progressif par tranche en vigueur jusqu’à maintenant devrait laisser place à une imposition au taux de 0,25 % pour les patrimoines dont la valeur nette est inférieure à 3 000 000 € et de 0,5 % pour ceux dont la valeur est égale ou supérieure à ce montant Cette taxation s’appliquerait sur le montant total du patrimoine et un système de décote serait prévu pour les patrimoines compris entre 1 300 000€ et 1 400 000 € et ceux compris entre 3 000 000 € et 3 200 000 €.

Pour ce qui est du bouclier fiscal, il est prévu qu’il soit totalement supprimé à compter de 2013.

Concernant la détermination du patrimoine taxable, les règles ne seraient pas modifiées sauf concernant la définition des biens professionnels des contribuables exerçant plusieurs activités et l’évaluation des titres de sociétés à prépondérance immobilière détenus par des non-résidents.

Donations et successions

Le projet de loi de finances rectificative pour 2011 prévoit également quelques modifications relatives aux droits de mutation à titre gratuit.

Tout d’abord, les taux des droits de succession et de donation en ligne directe et de donation entre époux ou partenaire de Pacs seraient augmentés de 5% pour la fraction de la part taxable allant de 902 838 € et 1805 677 € (avant-dernière tranche en 2011) et pour la fraction de la part taxable au-delà de 1 805 677 €.

Ensuite, les réductions d’impôt sur les donations liées à l’âge du donateur seraient totalement supprimées et le délai au-delà duquel les donations antérieures sont dispensées de rapport fiscal repasserait de six à dix ans. Les abattements existants en matière d’impôt sur les donations couvriraient donc une période de dix ans au lieu de six ans aujourd’hui. En l’absence de précisions particulière on peut supposer que ces modifications ne s’appliqueront qu’à compter de l’entrée en vigueur de la réforme.

Le Pacte Dutreil

L’adoption de ce projet de réforme donnerait également lieu à un assouplissement du  régime fiscal des « pactes Dutreil » .En effet, la reconduction de l’engagement collectif des signataires pour une durée minimale de deux ans permettrait à d’adhérer à un pacte déjà conclus. Cette mesure s’appliquerait en matière de droits de mutation à titre gratuit et d’ISF.

 Le Plafonnement de la taxe foncière sur l’habitation principale

Pour compenser les effets de la suppression du bouclier fiscal pour les foyers à revenus modestes propriétaire de leur résidence principale, le projet de loi prévoit la mise en place d’un plafonnement de la taxe foncière afférente à cette dernière. Sans modifications des exonérations et dégrèvements en vigueur actuellement, la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties afférente à l’habitation principale serait plafonnée à 50 % des revenus du foyer fiscal. Pour bénéficier de ce plafonnement, les contribuables n’auraient qu’à envoyer la demande de dégrèvement de la fraction excédentaire de la cotisation au service des impôts dont ils relèvent et cela avant le 31 décembre de l’année suivant l’année d’imposition concernée.

Etant donné qu’il est prévu que le bouclier fiscal soit supprimé à compter des impôts locaux de l’année 2012, l’application de ce nouveau plafonnement entrerait en vigueur au titre de cette même année.

La fiscalité des non résidents

La poursuite des exilés fiscaux est un élément majeur de la réforme fiscale qui se dessine. Deux mesures sont envisagées.

D’une part, une nouvelle taxe, similaire à la taxe foncière, serait instituée sur les résidences secondaires situées en France appartenant directement ou indirectement à des personnes domiciliées hors de France. L’instauration de ce nouvel impôt s’accompagnerait bien évidement de la suppression du régime de taxation forfaitaire à l’impôt sur le revenu à raison de l’habitation détenue en France. Cette nouvelle taxe au taux unique de 20% ne porterait que sur les locaux affectés à l’habitation dont le contribuable non résident a la libre disposition. Seules les personnes pouvant justifier qu’elles ont été fiscalement domiciliées en France pendant au moins trois ans au cours des dix années précédant leur expatriation pourraient en être exonéré. Cette mesure serait applicable dès le 1er janvier 2012.

D’autre part, il est aussi prévu de taxer aux taux de 19% (hors prélèvements sociaux de 12,3%)les plus-values latentes afférentes aux droits sociaux détenus par des contribuables qui transfèrent leur domicile hors de France. Cette mesure ayant pour objet de lutter contre l’exil fiscal, les plus-values placées précédemment à l’expatriation en report d’imposition seraient évidement soumises à ce dispositif. Si elle est votée, cette nouvelle législation s’appliquerait aux transferts de domicile intervenus à compter du 3 mars 2011 !

La fiscalité du « trust » 

Le projet de loi présenté par le gouvernement définie et précise de manière significative la fiscalité envisagée concernant les biens et droits composant un trust. Il a clairement été décidé de taxer ces  montages financiers de droit anglo-saxon qui permettent, jusqu’à maintenant, à leurs bénéficiaires d’échapper à l’impôt en France. Les trust seront désormais taxés comme tout patrimoine, à 0,5% au titre de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) et au titre des donations et successions. Cette mesure entrerait en vigueur le 1er janvier 2012.

Ce projet de réforme aurait donc de lourdes incidences notamment pour les expatriés. Après son étude par le Sénat, cette réforme devrait entrer en vigueur avant la mi-juillet .

Actualités:

→Les Echos, 20/06 : « L’Etat renonce à taxer les maisons des non-résidents. »

→Les Echos, 22/06: « Les sénateurs taxent à la marge les gros contrats d’assurance-vie. »

→Les Echos, 24/06 : « Le Sénat adopte le texte qui supprime le bouclier fiscal et allège l’ISF. »


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