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Immobilier : ces cadeaux fiscaux auxquels Bercy n’a pas touché

La Tribune: Mathias Thépot | 31/01/2013.

Monuments historiques, déficit foncier, démembrement de propriété… Les français fortunés ont d’autres moyens que l’exil fiscal pour réduire leurs impôts. Certains dispositifs dans le secteur de l’immobilier qui n’ont pas été modifiés par le gouvernement restent très attractifs

Mais qui a dit que le gouvernement de Jean Marc-Ayrault avait verrouillé toutes les possibilités pour les gros revenus de payer moins d’impôts ? Le français fortunés férus de défiscalisation peuvent en effet toujours le faire en France par l’intermédiaire de l’immobilier. Le gouvernement a laissé des brèches entrouvertes ; plusieurs mécanismes sont ainsi exclus du plafonnement global des niches fiscales à 10 000 euros instauré dans la loi de finance 2013. Les dispositifs fiscaux pour encourager la réhabilitation ou la rénovation de logements n’ont par exemple que très peu été modifiés.
Le plus profitable d’entre eux est sans doute la loi sur les monuments historiques. Elle autorise une déduction sur son revenu imposable à hauteur de 100% des travaux de restauration engagés sur les immeubles classés ou inscrits à l’inventaire des Monuments Historiques. Elle a pour particularité de permettre au contribuable d’abaisser sans plafond son impôt sur le revenu, ce qui l’élève au rang de  » seul investissement immobilier non plafonné où l’on peut passer l’intégralité des charges sur le revenu brut global », indique Franck Ferrari, du cabinet Alliance Patrimoine. Le bien doit en revanche être conservé pendant 15 ans.

Le Malraux ne change pas

Il est même possible de coupler le diapositif « Monuments historiques » avec un autre qui échappe lui aussi au plafonnement global des niches fiscales : le dispositif Malraux. Il s’applique pour les travaux entrepris dans les cœurs de centres-villes. Il peut ainsi arriver qu’un appartement soit compris dans la loi Malraux et que sa façade par exemple, soit déclarée « monument historique ». Dans ce cadre, la défiscalisation se fait « au prorata des parties en réhabilitation », indique Franck Ferrari.
Le Malraux 2013 permet une réduction d’impôt de 30 % sur des travaux d’un montant maximum de 100 000 euros réalisés dans ce qui est défini comme « secteur sauvegardé » ; et de 22%, toujours avec le même plafond, pour les opérations réalisées dans une « zone de protection du patrimoine architectural urbain ou paysager ». Le dispositif Malraux reste tout de même soumis à l’ancien régime de plafonnement des niches fiscales, c’est-à-dire 18 000 euros plus 4% des revenus imposables. La réduction d’impôt est par ailleurs conditionnée à l’engagement du propriétaire de louer les logements pendant une durée minimale de 9 ans.

Le déficit foncier pour les gros propriétaires

Les contribuables qui bénéficient de revenus fonciers importants peuvent, s’ils le souhaitent, utiliser le « déficit foncier » pour diminuer leur impôt. Le gouvernement n’y a pas non plus touché. Cette mesure consiste à déduire chaque année l’intégralité de ses dépenses de rénovation de logements de ses revenus fonciers pendant une durée maximum de 10 ans. Les déficits fonciers sont également déductibles du revenu global dans la limite de 10 700 euros par an. Comme ce dispositif fait parti du régime commun de la fiscalité, il n’est pas considéré comme une niche fiscale et n’est donc pas compris dans le nouveau plafond de 10 000 euros.

Ceci est également le cas de la loi LMNP Censi-Bouvard, prolongée jusqu’en 2016, qui permet aux contribuables de pratiquer la location meublée non professionnelle (LMNP) tout en combinant certains avantages fiscaux, alors que la gestion locative du bien est assurée par un exploitant. Ce Censi Bouvard s’applique sur des logements situés dans des établissements d’hébergement pour personnes âgées, dépendantes ou non, dans des résidences étudiantes, dans des résidences de tourisme et dans des résidences d’affaires.
Les revenus tirés de la location meublée relèvent ici des bénéfices industriels et commerciaux. L’investisseur peut ainsi amortir le bien acheté sur la durée qu’il souhaite ; et déduire les charges annuelles d’amortissement des loyers qu’il perçoit. En outre, l’investisseur qui s’engage à louer pendant neuf ans obtient une réduction étalée d’impôt correspondant à 11 % du prix de revient du logement n’excédant pas 300 000 euros. L’investissement est également net de TVA.

Le démembrement de propriété

Et ce n’est pas tout. Les ménages aisés voulant se constituer une retraite confortable peuvent également acquérir un bien immobilier en nue-propriété. En n’achetant que la nue-propriété d’un bien, l’investisseur ne règle qu’entre 50 et 60% de sa valeur. Durant 15 ans, il louera ce bien à des bailleurs et ne percevra pas de revenus fonciers. Cependant, il pourra déduire les charges de travaux et d’emprunt qui résultent de l’acquisition du bâtiment sur son impôt sur le revenu, mais également sur sa base ISF imposable. Ensuite et « au bout de 15 ans, le nu-propriétaire pourra récupérer le bien et en devenir également l’usufruitier », explique Franck Ferrari. Mais s’il revend son bien au prix de marché, la plue-value peut s’avérer très intéressante.

L’effet pervers de la censure du conseil constitutionnel

Le gouvernement a enfin voulu instaurer un dispositif visant à soumettre les plus-values immobilières réalisées lors de la cession de terrain à bâtir à partir du 1er janvier 2015 au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Pour résoudre la crise du logement, la ministre Cécile Duflot souhaite en effet libérer du foncier disponible rapidement. A compter du 1er janvier 2013, le dispositif faisait même perdre aux propriétaires de terrains à bâtir le bénéfice d’un abattement après une certaine durée de détention.
En conséquence, il a été rejeté par le conseil des Sages. « Ce choix du gouvernement avait pour conséquence de porter, avec toutes les autres impositions pouvant peser sur ces plus-values, à 82% leur imposition marginale. Ce que le Conseil constitutionnel a jugé contraire à l’égalité devant les charges publiques », indique Yohan Boukobza, du cabinet B & Z associés.
En parallèle, la surtaxe sur les plus-values immobilière supérieures à 50 000 euros sur les résidences secondaires a été maintenue. La censure du Conseil constitutionnel produit du coup un effet pervers : contrairement à ce qui était prévu par le gouvernement, les propriétaires de terrains à bâtir qui auraient dû se retrouver lourdement taxés, le sont moins que ceux qui vendent une résidence secondaire avec une plus-value supérieure à 50 000 euros.

La réforme fiscale du patrimoine

Présentée au Conseil des ministres du 11 mai, la loi de finances rectificative 2011 réformant la fiscalité du patrimoine a été adoptée le 14 juin par l’Assemblée nationale à 310 voix pour et 220 voix. Ce texte qui sera examiné à partir du 21 juin par le Sénat implique d’importants changements.

La réforme de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF)

Le projet de loi de finances rectificative prévoit une réforme en profondeur de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF).Mais avant même le vote de cette loi, l’administration a d’ores déjà officialisé le report de la date limite de déclaration et de paiement de l’ISF 2011 au 30 septembre.

Sur le fond, le seuil de taxation à l’ISF serait porté de 800 000 € à 1 300 000 €. La suppression de l’ISF pour les détenteurs d’un patrimoine inférieur à 1 300 000 € s’appliquerait même dés cette année alors que les contribuables dépassant ce seuil resteraient soumis au barème actuel. En effet, le barème progressif par tranche en vigueur jusqu’à maintenant devrait laisser place à une imposition au taux de 0,25 % pour les patrimoines dont la valeur nette est inférieure à 3 000 000 € et de 0,5 % pour ceux dont la valeur est égale ou supérieure à ce montant Cette taxation s’appliquerait sur le montant total du patrimoine et un système de décote serait prévu pour les patrimoines compris entre 1 300 000€ et 1 400 000 € et ceux compris entre 3 000 000 € et 3 200 000 €.

Pour ce qui est du bouclier fiscal, il est prévu qu’il soit totalement supprimé à compter de 2013.

Concernant la détermination du patrimoine taxable, les règles ne seraient pas modifiées sauf concernant la définition des biens professionnels des contribuables exerçant plusieurs activités et l’évaluation des titres de sociétés à prépondérance immobilière détenus par des non-résidents.

Donations et successions

Le projet de loi de finances rectificative pour 2011 prévoit également quelques modifications relatives aux droits de mutation à titre gratuit.

Tout d’abord, les taux des droits de succession et de donation en ligne directe et de donation entre époux ou partenaire de Pacs seraient augmentés de 5% pour la fraction de la part taxable allant de 902 838 € et 1805 677 € (avant-dernière tranche en 2011) et pour la fraction de la part taxable au-delà de 1 805 677 €.

Ensuite, les réductions d’impôt sur les donations liées à l’âge du donateur seraient totalement supprimées et le délai au-delà duquel les donations antérieures sont dispensées de rapport fiscal repasserait de six à dix ans. Les abattements existants en matière d’impôt sur les donations couvriraient donc une période de dix ans au lieu de six ans aujourd’hui. En l’absence de précisions particulière on peut supposer que ces modifications ne s’appliqueront qu’à compter de l’entrée en vigueur de la réforme.

Le Pacte Dutreil

L’adoption de ce projet de réforme donnerait également lieu à un assouplissement du  régime fiscal des « pactes Dutreil » .En effet, la reconduction de l’engagement collectif des signataires pour une durée minimale de deux ans permettrait à d’adhérer à un pacte déjà conclus. Cette mesure s’appliquerait en matière de droits de mutation à titre gratuit et d’ISF.

 Le Plafonnement de la taxe foncière sur l’habitation principale

Pour compenser les effets de la suppression du bouclier fiscal pour les foyers à revenus modestes propriétaire de leur résidence principale, le projet de loi prévoit la mise en place d’un plafonnement de la taxe foncière afférente à cette dernière. Sans modifications des exonérations et dégrèvements en vigueur actuellement, la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties afférente à l’habitation principale serait plafonnée à 50 % des revenus du foyer fiscal. Pour bénéficier de ce plafonnement, les contribuables n’auraient qu’à envoyer la demande de dégrèvement de la fraction excédentaire de la cotisation au service des impôts dont ils relèvent et cela avant le 31 décembre de l’année suivant l’année d’imposition concernée.

Etant donné qu’il est prévu que le bouclier fiscal soit supprimé à compter des impôts locaux de l’année 2012, l’application de ce nouveau plafonnement entrerait en vigueur au titre de cette même année.

La fiscalité des non résidents

La poursuite des exilés fiscaux est un élément majeur de la réforme fiscale qui se dessine. Deux mesures sont envisagées.

D’une part, une nouvelle taxe, similaire à la taxe foncière, serait instituée sur les résidences secondaires situées en France appartenant directement ou indirectement à des personnes domiciliées hors de France. L’instauration de ce nouvel impôt s’accompagnerait bien évidement de la suppression du régime de taxation forfaitaire à l’impôt sur le revenu à raison de l’habitation détenue en France. Cette nouvelle taxe au taux unique de 20% ne porterait que sur les locaux affectés à l’habitation dont le contribuable non résident a la libre disposition. Seules les personnes pouvant justifier qu’elles ont été fiscalement domiciliées en France pendant au moins trois ans au cours des dix années précédant leur expatriation pourraient en être exonéré. Cette mesure serait applicable dès le 1er janvier 2012.

D’autre part, il est aussi prévu de taxer aux taux de 19% (hors prélèvements sociaux de 12,3%)les plus-values latentes afférentes aux droits sociaux détenus par des contribuables qui transfèrent leur domicile hors de France. Cette mesure ayant pour objet de lutter contre l’exil fiscal, les plus-values placées précédemment à l’expatriation en report d’imposition seraient évidement soumises à ce dispositif. Si elle est votée, cette nouvelle législation s’appliquerait aux transferts de domicile intervenus à compter du 3 mars 2011 !

La fiscalité du « trust » 

Le projet de loi présenté par le gouvernement définie et précise de manière significative la fiscalité envisagée concernant les biens et droits composant un trust. Il a clairement été décidé de taxer ces  montages financiers de droit anglo-saxon qui permettent, jusqu’à maintenant, à leurs bénéficiaires d’échapper à l’impôt en France. Les trust seront désormais taxés comme tout patrimoine, à 0,5% au titre de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) et au titre des donations et successions. Cette mesure entrerait en vigueur le 1er janvier 2012.

Ce projet de réforme aurait donc de lourdes incidences notamment pour les expatriés. Après son étude par le Sénat, cette réforme devrait entrer en vigueur avant la mi-juillet .

Actualités:

→Les Echos, 20/06 : « L’Etat renonce à taxer les maisons des non-résidents. »

→Les Echos, 22/06: « Les sénateurs taxent à la marge les gros contrats d’assurance-vie. »

→Les Echos, 24/06 : « Le Sénat adopte le texte qui supprime le bouclier fiscal et allège l’ISF. »


Comment réduire son imposition en 2011 ?

En pleine campagne 2010 d’imposition sur le revenu, vous vous demandez peut-être, comme beaucoup de contribuables français, comment limiter votre pression fiscale pour l’année prochaine.

Il n’est pas toujours facile de s’y retrouver parmi les nombreux dispositifs existants. D’autant plus que sont de plus en plus nombreux sur les marchés les vendeurs dits de défiscalisation qui sont plus guidés par leurs objectifs commerciaux que par la situation et les besoins de leurs clients. Il est essentiel de faire un tour d’horizon des dispositifs de défiscalisation existant et des situations auxquels ils ont adaptés.

La loi de finance pour 2011 a modifié les règles liées aux avantages fiscaux. En effet, concernant les revenus de 2011, les investissements effectués par un même foyer ne peuvent lui procurer une réduction d’impôt sur le revenu supérieure à 18 000 € + 6% du montant du revenu imposable. Et un rabot fiscal de 10% a été appliqué aux différentes réductions d’impôts, diminuant ainsi les avantages existant. Cependant, il reste malgré ces réformes de larges possibilités pour réduire votre imposition sur le revenu.

De nombreux dispositifs d’investissement s’offrent aux contribuables; tous possèdent leurs avantages et contraintes spécifiques. L’investissement bien sélectionné constitue un moyen efficace de combiner la création de revenus complémentaires futurs et l’optimisation de la fiscalité sur le revenu ou le patrimoine.

Votre montant d’impôt sur le revenu est inférieur à 3 000 €

La souscription au capital d’une Société civile de placement immobilier (SCPI)

Les SCPI constituent une alternative de choix à l’investissement immobilier en direct. Ces sociétés ont pour objet d’acquérir et de gérer des immeubles commerciaux. En ayant un patrimoine immobilier important et très diversifié au niveau géographique, le risque est limité. Par ailleurs, la société gère les biens, ce qui évite aux investisseurs de subir les risques de vacances des logements ou d’impayés.

La souscription au capital d’une SCPI s’effectue par l’acquisition de parts sociales. Ce type d’investissement permet d’investir la somme de son choix dans l’immobilier sans avoir à subir les prix du marché qui impliquent un montant d’investissement initial incompressible.

La rentabilité de cet investissement réside dans les loyers nets perçus à hauteur de la participation détenue dans la société et dans la valorisation des parts sociales détenues qui feront l’objet d’une plus-value à la sortie de l’acquéreur. Cette rentabilité est d’autant plus importante, que la souscription au capital de SCPI ouvre droit aux réductions d’impôts scellier et scellier intermédiaire.

La souscription au capital d’un Fond commun de placement dans l’innovation (FCPI)

Les fonds communs de placement dans l’innovation (FCPI) sont constitués à hauteur de  60% minimum de valeurs mobilières (actions, obligations…) émises par des sociétés dites innovantes. Il est évident que ce type de placement recouvre un risque non négligeable mais qui est inhérent à tout investissement à fort potentiel de gain.

Par ailleurs, la souscription au capital d’un FCPI permet de bénéficier d’une réduction d’impôts de 22%. La seule condition posée pour bénéficier de cette réduction d’impôts étant de conserver les parts souscrites pendant une période définie de minimum 5 ans. Compte tenu des plafonds une personne célibataire pourra déduire 2640€ et un couple 5280€ au maximum. Mais cela constitue un plafond de réduction annuelle. Il est donc possible d’en bénéficier chaque année sous réserve d’effectuer de nouveaux versements.

Votre montant d’impôt sur le revenu est supérieur à 3 000 €

Les dispositifs Scellier et Scellier intermédiaire

Le dispositif scellier s’adresse aux contribuables qui acquièrent ou font construire un logement neuf avant le 31 décembre 2012 et s’engagent à le louer nu, à titre de résidence principale, pendant 9 ans minimum.

Cet investissement locatif permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 13 % ou 22% du prix d’acquisition dans la limite de 300 000€ selon que le logement respecte ou non les normes de basse consommation. Cela représente donc une réduction d’impôt annuelle de 4333€ ou de 7333€ sur 9 ans. Comme pour de nombreux dispositifs fiscaux, le montant de la réduction qui ne pourrait être absorbé par l’imposition du foyer fiscal est reportable sur 6 ans.

En contrepartie d’un plafonnement des ressources des locataires auxquels la location est consentie, le dispositif Scellier intermédiaire offre des déductions supplémentaires à savoir : une déduction spécifique de 30% sur le montant des revenus bruts fonciers et une réduction d’impôt égale à 5% du prix du bien immobilier par période de trois ans de location au-delà des 9 premières années. Au total, le dispositif permet une réduction d’impôt de 32% !!

Il faut préciser que dans ces deux cas la réduction d’impôt est acquise au moment de l’achèvement du logement.

Le dispositif Scellier réhabilité

Ce dispositif s’adresse aux amoureux du patrimoine. En effet, il présente des avantages certains pour les particuliers en recherche d’immeubles de centre ville avec un cachet supérieur aux programmes neufs.

Pour bénéficier de ce dispositif, il faut acquérir un logement qui ne remplit pas les critères de décence minimum en vue de sa réhabilitation. Comme pour les dispositifs Scellier et Scellier intermédiaire, la réduction d’impôt  de 13% ou 22 % est acquise au moment de l’achèvement du logement. Mais compte tenu de la quantité de travaux à effectuer dans ce type d’investissement, l’impact sur la fiscalité de l’acquéreur est immédiat.

 La location meublée non professionnelle Bouvard-Censi 

Par ce dispositif, vous investissez dans un bien immobilier dans des résidences de services telles  que les résidences de tourisme, les résidences pour étudiants, ou encore les résidences pour les personnes âgées ou handicapées. Vous vous engagez à mettre en location le bien meublé pendant une période minimum de 9 ans. Cela peut paraitre contraignant mais il faut savoir que les programmes éligibles au dispositif Bouvard-Censi font l’objet d’une prise à bail par une société de gestion offrant toutes les garanties de solvabilité. Les risques de loyers impayés ou de vacance locative sont supportés par cette dernière.

En contrepartie de cet engagement de location, l’administration fiscale permet, d’une part, de récupérer la TVA payée au moment de l’acquisition du bien et d’autre part de bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 18% du prix hors taxes du logement dans la limite annuelle de 300 000 €. Cette réduction d’impôt est étalée sur 9 ans, soit un maximum de 6 000 € de réduction d’impôt pendant 9 ans. Si cette réduction ne peut pas être appliquée en totalité sur votre imposition sur le revenu au titre d’une année, l’excédent est reportable sur l’imposition sur les revenus des six années suivantes.

Pour finir, il faut préciser que le dispositif Bouvard-Censi portant sur la location meublée, les loyers tirés de cet investissement relèvent des bénéfices industriels et commerciaux. Cela vous permet en conséquence d’amortir comptablement l’immeuble et de pouvoir déduire les intérêts de votre emprunt souscrit pour l’acquisition.

La souscription au capital d’une PME

Souscrire au capital d’une petite ou moyenne entreprise avant le 31 décembre 2012 permet d’obtenir une réduction d’impôt de 22% du montant total de l’investissement dans la limite annuelle de 20 000€ pour une personne célibataire et 40 000€ pour un couple. L’investissement qui dépasserait ces plafonds bénéficiera malgré tout de la réduction de 22 % mais cette dernière sera reportée sur les 4 années suivantes.

En plus du coté défiscalisant de cet investissement, il faut penser au rendement qui sera dégagé par la valeur des parts ou actions souscrites et les revenus versés en contrepartie de cette participation.

Vous êtes imposés dans la tranche marginale d’imposition la plus élevée

La loi Malraux

Le dispositif Malraux s’adresse aux contribuables qui effectuent des opérations de restauration immobilière sur des immeubles à usage d’habitation dans certains quartiers urbains. Le dispositif consiste en une réduction d’impôt à hauteur d’une partie des travaux effectués.

Ainsi  en contrepartie d’un engagement de location du bien pendant 9 ans, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt de 27 % ou 36 % sur un montant annuel de travaux de 100000€. La réduction d’impôt annuelle peut donc s’élever à 36 000€.

La Loi Girardin Immobilier

Le dispositif Girardin permet pour les contribuables fiscalement domiciliés en France qui investissent Outre-mer dans un bien immobilier de bénéficier de réductions d’impôt. Plusieurs types d’opérations permettent de bénéficier de réductions d’impôts.

Selon que l’investissement réside dans l’acquisition d’un bien immobilier neuf, la souscription de parts de SCPI, la réhabilitation de logement ou la souscription au capital d’une entreprise dont l’objet unique est la construction et la location de logements neufs, la réduction d’impôt sera au minimum de 22% et pourra même aller jusqu’à 49% du prix d’acquisition du bien ou du coût des travaux. Cette réduction d’impôt sera répartie sur 5 ans ou 10 ans et s’applique pour la première fois au titre de l’année d’achèvement du bien sauf pour la souscription de parts de SCPI, pour laquelle la réduction peut s’appliquer dès l’année de souscription.

Déficit Foncier

Après ce petit rappel des différents investissements défiscalisant, rappelons les règles souvent oubliées relatives au déficit foncier qui peut se révéler un outil plus que performant en matière d’optimisation fiscale.

Pour de nombreux particuliers, la fiscalité des revenus fonciers pose un vrai problème. En tenant compte d’une imposition dans la tranche marginale d’imposition la plus haute (41%) et des prélèvements sociaux qui s’élèvent cette année à 12,3%, les revenus fonciers d’un foyer fiscal peuvent être imposés à hauteur de 53,3%.

Pour écraser ou même gommer cette pression fiscale, il faut se rappeler que les travaux effectués sur un immeuble génèrent des charges qui peuvent créer un déficit foncier si leur montant est supérieur au montant des revenus fonciers perçus. Ces charges pourront donc venir sans limite en déduction des revenus fonciers. Mais depuis 1993, le déficit foncier est imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700€. Et dans le cas où le revenu global ne suffirait pas à absorber le déficit, l’excédent sera reportable et viendra donc en réduction des revenus fonciers des 10 années suivantes.

Ces quelques précisions vous ne sont que des pistes de réflexions.

Votre projet ne doit pas seulement reposer sur l’objectif unique de l’optimisation fiscale. Il doit s’inscrire dans une réflexion globale qui prend en compte des paramètres aussi différents que la composition de votre famille, l’évolution de votre patrimoine net, de vos revenus mais aussi de vos projets de vie.

Pour toute information complémentaire, n’hésitez pas à nous contacter. Nous réaliserons, avec vous un audit personnel et confidentiel.


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