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Immobilier : ces cadeaux fiscaux auxquels Bercy n’a pas touché

La Tribune: Mathias Thépot | 31/01/2013.

Monuments historiques, déficit foncier, démembrement de propriété… Les français fortunés ont d’autres moyens que l’exil fiscal pour réduire leurs impôts. Certains dispositifs dans le secteur de l’immobilier qui n’ont pas été modifiés par le gouvernement restent très attractifs

Mais qui a dit que le gouvernement de Jean Marc-Ayrault avait verrouillé toutes les possibilités pour les gros revenus de payer moins d’impôts ? Le français fortunés férus de défiscalisation peuvent en effet toujours le faire en France par l’intermédiaire de l’immobilier. Le gouvernement a laissé des brèches entrouvertes ; plusieurs mécanismes sont ainsi exclus du plafonnement global des niches fiscales à 10 000 euros instauré dans la loi de finance 2013. Les dispositifs fiscaux pour encourager la réhabilitation ou la rénovation de logements n’ont par exemple que très peu été modifiés.
Le plus profitable d’entre eux est sans doute la loi sur les monuments historiques. Elle autorise une déduction sur son revenu imposable à hauteur de 100% des travaux de restauration engagés sur les immeubles classés ou inscrits à l’inventaire des Monuments Historiques. Elle a pour particularité de permettre au contribuable d’abaisser sans plafond son impôt sur le revenu, ce qui l’élève au rang de  » seul investissement immobilier non plafonné où l’on peut passer l’intégralité des charges sur le revenu brut global », indique Franck Ferrari, du cabinet Alliance Patrimoine. Le bien doit en revanche être conservé pendant 15 ans.

Le Malraux ne change pas

Il est même possible de coupler le diapositif « Monuments historiques » avec un autre qui échappe lui aussi au plafonnement global des niches fiscales : le dispositif Malraux. Il s’applique pour les travaux entrepris dans les cœurs de centres-villes. Il peut ainsi arriver qu’un appartement soit compris dans la loi Malraux et que sa façade par exemple, soit déclarée « monument historique ». Dans ce cadre, la défiscalisation se fait « au prorata des parties en réhabilitation », indique Franck Ferrari.
Le Malraux 2013 permet une réduction d’impôt de 30 % sur des travaux d’un montant maximum de 100 000 euros réalisés dans ce qui est défini comme « secteur sauvegardé » ; et de 22%, toujours avec le même plafond, pour les opérations réalisées dans une « zone de protection du patrimoine architectural urbain ou paysager ». Le dispositif Malraux reste tout de même soumis à l’ancien régime de plafonnement des niches fiscales, c’est-à-dire 18 000 euros plus 4% des revenus imposables. La réduction d’impôt est par ailleurs conditionnée à l’engagement du propriétaire de louer les logements pendant une durée minimale de 9 ans.

Le déficit foncier pour les gros propriétaires

Les contribuables qui bénéficient de revenus fonciers importants peuvent, s’ils le souhaitent, utiliser le « déficit foncier » pour diminuer leur impôt. Le gouvernement n’y a pas non plus touché. Cette mesure consiste à déduire chaque année l’intégralité de ses dépenses de rénovation de logements de ses revenus fonciers pendant une durée maximum de 10 ans. Les déficits fonciers sont également déductibles du revenu global dans la limite de 10 700 euros par an. Comme ce dispositif fait parti du régime commun de la fiscalité, il n’est pas considéré comme une niche fiscale et n’est donc pas compris dans le nouveau plafond de 10 000 euros.

Ceci est également le cas de la loi LMNP Censi-Bouvard, prolongée jusqu’en 2016, qui permet aux contribuables de pratiquer la location meublée non professionnelle (LMNP) tout en combinant certains avantages fiscaux, alors que la gestion locative du bien est assurée par un exploitant. Ce Censi Bouvard s’applique sur des logements situés dans des établissements d’hébergement pour personnes âgées, dépendantes ou non, dans des résidences étudiantes, dans des résidences de tourisme et dans des résidences d’affaires.
Les revenus tirés de la location meublée relèvent ici des bénéfices industriels et commerciaux. L’investisseur peut ainsi amortir le bien acheté sur la durée qu’il souhaite ; et déduire les charges annuelles d’amortissement des loyers qu’il perçoit. En outre, l’investisseur qui s’engage à louer pendant neuf ans obtient une réduction étalée d’impôt correspondant à 11 % du prix de revient du logement n’excédant pas 300 000 euros. L’investissement est également net de TVA.

Le démembrement de propriété

Et ce n’est pas tout. Les ménages aisés voulant se constituer une retraite confortable peuvent également acquérir un bien immobilier en nue-propriété. En n’achetant que la nue-propriété d’un bien, l’investisseur ne règle qu’entre 50 et 60% de sa valeur. Durant 15 ans, il louera ce bien à des bailleurs et ne percevra pas de revenus fonciers. Cependant, il pourra déduire les charges de travaux et d’emprunt qui résultent de l’acquisition du bâtiment sur son impôt sur le revenu, mais également sur sa base ISF imposable. Ensuite et « au bout de 15 ans, le nu-propriétaire pourra récupérer le bien et en devenir également l’usufruitier », explique Franck Ferrari. Mais s’il revend son bien au prix de marché, la plue-value peut s’avérer très intéressante.

L’effet pervers de la censure du conseil constitutionnel

Le gouvernement a enfin voulu instaurer un dispositif visant à soumettre les plus-values immobilières réalisées lors de la cession de terrain à bâtir à partir du 1er janvier 2015 au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Pour résoudre la crise du logement, la ministre Cécile Duflot souhaite en effet libérer du foncier disponible rapidement. A compter du 1er janvier 2013, le dispositif faisait même perdre aux propriétaires de terrains à bâtir le bénéfice d’un abattement après une certaine durée de détention.
En conséquence, il a été rejeté par le conseil des Sages. « Ce choix du gouvernement avait pour conséquence de porter, avec toutes les autres impositions pouvant peser sur ces plus-values, à 82% leur imposition marginale. Ce que le Conseil constitutionnel a jugé contraire à l’égalité devant les charges publiques », indique Yohan Boukobza, du cabinet B & Z associés.
En parallèle, la surtaxe sur les plus-values immobilière supérieures à 50 000 euros sur les résidences secondaires a été maintenue. La censure du Conseil constitutionnel produit du coup un effet pervers : contrairement à ce qui était prévu par le gouvernement, les propriétaires de terrains à bâtir qui auraient dû se retrouver lourdement taxés, le sont moins que ceux qui vendent une résidence secondaire avec une plus-value supérieure à 50 000 euros.

Rapport Gallois : ce que le gouvernement adopte, ce qu’il enterre

Leparisien.fr, publié le 06.11.2012, 19h50 | Mise à jour : 20h27

Le gouvernement reprend la «quasi totalité» du rapport Gallois. C’est ce qu’a affirmé le Premier ministre, Jean-Marc Ayrault, en présentant le «pacte de compétitivité», ce mardi matin.

Qu’a finalement conservé et mis de côté le gouvernement? Le point mesure par mesure.

COUT DU TRAVAIL
Ce que le rapport Gallois préconise. Baisser de 30 milliards le coût du travail en un ou deux ans, avec l’allègement des cotisations patronales de 20 milliards d’euros et des cotisations salariales à hauteur de 10 milliards d’euros.
Ce que le gouvernement annonce. L’allègement de 20 milliards d’euros du coût du travail sur trois ans, sous la forme d’un crédit d’impôt calculé en proportion de la masse salariale brute de l’entreprise, hors salaires supérieurs à 2,5 fois le SMIC.

TVA
Ce que le rapport Gallois préconise. La hausse de certains taux intermédiaires de la TVA (hors produits de première nécessité), mais surtout le relèvement de la CSG.
Ce que le gouvernement annonce. Une évolution de la TVA au 1er janvier 2014 avec une baisse de la TVA de 5,5% à 5% sur les produits de première nécessité, une hausse du taux intermédiaire de 7 à 10%, dans les travaux et la restauration notamment, et une hausse de la TVA générale de 19,6 à 20%. Il n’y aura, en revanche, pas de hausse de la CSG.

ENERGIE
Ce que le rapport Gallois préconise. La poursuite de la recherche sur les techniques d’exploitation des gaz de schiste en France.
Le gouvernement s’est dit hostile à cette mesure, dès lundi.

INVESTISSEMENT-RECHERCHE

Ce que le rapport Gallois préconise. L’Etat s’engage à ne pas modifier cinq dispositifs fiscaux pour l’investissement (crédit impôt recherche, dispositifs favorisant la détention et les transmissions d’entreprises, incitations sociales aux jeunes entreprises innovantes…)
Une proposition reprise par le gouvernement.

EXPORTATIONS
Ce que le rapport Gallois préconise. Aligner les conditions de crédit et des garanties export, en volume, quantité et taux sur le meilleur niveau constaté dans les pays avancés et créer un prêteur direct public.
Ce que le gouvernement annonce. Faire bénéficier les entreprises françaises de dispositifs de financement export alignés sur les meilleures pratiques étrangères. La mesure sera mise en œuvre dans le cadre de la loi de finances rectificative 2012.

SOLIDARITÉ ENTRE LES ENTREPRISES
Ce que propose le rapport Gallois. Renforcer la gouvernance et les moyens des comités de filières de la Conférence nationale de l’industrie (CNI).
Une proposition reprise par le gouvernement. Celui-ci veut «refonder la CNI pour élaborer et mettre en œuvre des pactes entre les entreprises d’une même filière».

VIE DES ENTREPRISES
Ce que propose le rapport Gallois. Autoriser les entreprises qui le souhaitent à faire présider le Comité d’entreprise par un représentant des salariés. La mesure est reprise par le gouvernement. Le rapport propose également d’introduire dans les conseils d’administration ou de surveillance des entreprises de plus de 5000 salariés au moins quatre représentants des salariés, y compris dans les comités des conseils.
Ce que le gouvernement annonce. Introduire au moins deux représentants des salariés au sein du conseil d’administration ou de surveillance.

Loi de finances rectificative 2011 : gros plan sur les mesures fiscales anti-déficit

Valérie Pécresse, ministre du Budget, à son bureau le 21 septembre 2011. Photo : AFP
La nouvelle loi de finances rectificative pour 2011 vise à intégrer les nouvelles modalités d’intervention du Fonds européen de stabilité financière (FESF) et à réduire le déficit budgétaire, à travers un certain nombre de mesures fiscales. Cet effort collectif est supporté à la fois par les entreprises, les ménages et l’Etat.

Promulguée le 19 septembre 2011, la deuxième loi de finances rectificative (LFR) pour 2011 prévoit des ajustements au budget de l’Etat en fonction des évolutions économiques récentes. Elle fait suite à la première LFR 2011 du 29 juillet 2011 qui supprimait le bouclier fiscal et instaurait une nouvelle fiscalité du patrimoine.

Pourquoi une deuxième loi rectificative en 2011 ?

La deuxième LFR met en œuvre l’accord du 21 juillet 2011 entre les chefs d’État et de gouvernement de la zone euro. Elle apporte la garantie de l’État français pour le financement des actions du Fonds européen de stabilité financière (FESF) : recapitalisation des banques, lutte contre la spéculation, etc.

Par ailleurs, cette loi inclut des mesures visant à diminuer le déficit public lié à la crise et aux perspectives de croissance du PIB révisées à +1,75 % en 2011 et 2012. Elle tient aussi compte des objectifs intangibles de réduction du déficit pour les années à venir : 5,7 % du PIB en 2011, 4,5 % en 2012 et 3 % du PIB en 2013, contre 7 % en 2010. En conséquence, les mesures votées représentent 12 milliards d’euros d’économies budgétaires supplémentaires, 1 milliard d’euros sur 2011 et 11 milliards d’euros sur 2012.

Les principales mesures fiscales mises en œuvre

Les mesures adoptées reposent sur un effort collectif. Sur les 11 milliards d’économies annoncées en 2012, 10 milliards sont répartis entre entreprises et ménages (1 milliard d’euros supplémentaires seront en outre économisés sur les dépenses de l’Etat) :

45 % proviennent des entreprises ;
37 % concernent les hauts revenus et les détenteurs de patrimoine ;
18 % proviennent des ménages.

Ces mesures réduisent notamment le nombre de « niches fiscales » et instaurent certaines taxes et contributions.


Impôts sur les sociétés : moins de reports de déficits :

Auparavant, les entreprises pouvaient reporter leurs déficits fiscaux sur les bénéfices des trois années précédentes ou des années ultérieures. Cela leur permettait parfois d’être exonérées de l’IS. Par exemple, celles qui avaient des déficits cumulés supérieurs à leur résultat annuel pouvaient effacer leur IS.

  • En quoi consiste cette réforme ?
    Désormais, une entreprise peut imputer ses déficits seulement sur l’année antérieure. Elle peut toujours les reporter sur les années suivantes, mais pas au-delà de 60 % du bénéfice annuel réalisé. Les sociétés concernées paient donc un IS calculé sur au moins 40 % de leur résultat.
  • Qui est concerné par la réforme ?
    Toute entreprise enregistrant plus d’un million d’euros de bénéfices. La loi s’applique à la fraction du résultat excédant ce chiffre.
  • Quelles sont les économies budgétaires prévues ?
    500 millions d’euros en 2011 et 1,5 milliard d’euros en 2012.

Plus-values immobilières hors résidence principale : un nouveau régime d’imposition

Jusqu’à présent, un régime fiscal particulier s’appliquait aux cessions de biens immobiliers détenus depuis plus de quinze ans, hors résidence principale. Les plus-values issues de ces ventes étaient ainsi exonérées d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux. Ce système incitait les propriétaires à conserver leurs biens au-delà de quinze années. Il participait aussi à l’insuffisance de l’offre immobilière.

  • En quoi consiste cette réforme ?
    La nouvelle loi instaure un nouveau régime progressif d’abattement sur le calcul de la plus-value, en fonction de la durée de détention : pas d’abattement de 0 à 5 ans de détention, 2 % par an entre 6 et 17 ans, 4 % par an entre 18 et 24 ans, puis 8 % par an entre 25 et 30 ans. L’exonération totale d’impôt sur les plus-values n’intervient qu’au-delà de 30 ans de propriété.
  • Qui est concerné par la réforme ?
    Toute personne, physique ou morale, signant un acte de vente sur un bien immobilier hors résidence principale (résidence secondaire, investissement locatif, etc.) à compter du 1er février 2012. En cas d’apport à une SCI familiale notamment, cette mesure s’applique rétroactivement depuis le 25 août.

Revenus du patrimoine et de l’épargne : des prélèvements sociaux en hausse

Auparavant, les revenus du patrimoine et de l’épargne (intérêts, dividendes, plus-values, produits d’assurance-vie, revenus fonciers, etc.) étaient taxés à 12,3 %, au titre des prélèvements sociaux.

  • En quoi consiste cette réforme ?
    Le taux global des prélèvements sociaux appliqué aux revenus 2011 du patrimoine et de l’épargne augmente de 1,2 % et passe à 13,5 %.
  • Qui est concerné par la réforme ?
    Toutes les personnes touchant des revenus de l’épargne et du patrimoine. Selon l’Insee, 60 % de ces revenus sont partagés par les 10 % de ménages au niveau de vie le plus élevé.
  • Quelles sont les économies budgétaires prévues ?
    190 millions d’euros en 2011, puis 1,3 milliard en 2012.

Instauration d’une nouvelle taxe hôtelière

  • Qui est concerné par cette taxe ?
    Les établissements hôteliers haut de gamme.
  • Comment sera calculée cette taxe ?
    Elle représentera 2 % des sommes encaissées pour les nuitées facturées plus de 200 euros.

Relèvement de la taxe spéciale sur les conventions d’assurance (TSCA)

La TSCA s’applique lors de la souscription d’un contrat d’assurance maladie complémentaire. Elle était jusqu’à présent réduite à 3,5 % pour les contrats dits « solidaires et responsables », présentant certaines particularités :

• leurs bénéficiaires ne sont pas soumis à un questionnaire médical et les cotisations ne sont pas fixées en fonction de leur état de santé ;
• les souscripteurs prennent en charge eux-mêmes la participation médicale forfaitaire d’un euro et certaines dépenses effectuées hors parcours de soin (dépassements d’honoraires pour les consultations spécialisées, majoration du ticket modérateur).

L’exonération partielle de TSCA visait à inciter à la conclusion de tels contrats, or, ceux-ci représentent désormais 90 % des conventions d’assurance maladie complémentaire.

  • En quoi consiste la réforme ?
    Le système dérogatoire est supprimé et les contrats « solidaires et responsables » sont aujourd’hui taxés au taux de droit commun, soit 7 %.
  • Qui est concerné par cette réforme ?
    Toutes les personnes souscrivant ce type de contrat. Cette mesure s’applique aux primes ou cotisations échues à compter du 1er octobre 2011.
  • Quelles sont les économies budgétaires escomptées ?
    Cent millions d’euros dès 2011, puis 1,1 milliard pour chaque année suivante.

Les autres mesures fiscales :

La loi de finances rectificative pour 2011 institue également la suppression du bénéfice mondial consolidé (BMC) : un régime fiscal utilisé par certains grands groupes pour réduire leur impôt sur les sociétés.

D’autres mesures seront soumises en octobre au vote du Parlement dans le budget 2012 (à travers le projet de loi de finances et le projet de loi de finances de la sécurité sociale 2012), notamment :

une contribution exceptionnelle pour les très hauts revenus (soit, pour chaque part, 3 % de la fraction du revenu fiscal de référence excédant 500 000 euros). Il est à noter que la ministre du Budget, Valérie Pécresse, s’est dite prête à discuter de l’abaissement de ce seuil lors du débat parlementaire ;

une taxe sur les alcools forts (0,90 euro par litre pour les boissons contenant plus de 40° d’alcool, hors vin, rhum et productions régionales) ;

une taxe sur les boissons sucrées alignée sur celle appliquée aux vins (3,55 euros par hectolitre en 2011) ;

la réduction de l’abattement pour frais professionnels pour le calcul de la CSG de 3 à 2 %.

Portail du gouvernement, 27 septembre 2011.

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