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Immobilier : ces cadeaux fiscaux auxquels Bercy n’a pas touché

La Tribune: Mathias Thépot | 31/01/2013.

Monuments historiques, déficit foncier, démembrement de propriété… Les français fortunés ont d’autres moyens que l’exil fiscal pour réduire leurs impôts. Certains dispositifs dans le secteur de l’immobilier qui n’ont pas été modifiés par le gouvernement restent très attractifs

Mais qui a dit que le gouvernement de Jean Marc-Ayrault avait verrouillé toutes les possibilités pour les gros revenus de payer moins d’impôts ? Le français fortunés férus de défiscalisation peuvent en effet toujours le faire en France par l’intermédiaire de l’immobilier. Le gouvernement a laissé des brèches entrouvertes ; plusieurs mécanismes sont ainsi exclus du plafonnement global des niches fiscales à 10 000 euros instauré dans la loi de finance 2013. Les dispositifs fiscaux pour encourager la réhabilitation ou la rénovation de logements n’ont par exemple que très peu été modifiés.
Le plus profitable d’entre eux est sans doute la loi sur les monuments historiques. Elle autorise une déduction sur son revenu imposable à hauteur de 100% des travaux de restauration engagés sur les immeubles classés ou inscrits à l’inventaire des Monuments Historiques. Elle a pour particularité de permettre au contribuable d’abaisser sans plafond son impôt sur le revenu, ce qui l’élève au rang de  » seul investissement immobilier non plafonné où l’on peut passer l’intégralité des charges sur le revenu brut global », indique Franck Ferrari, du cabinet Alliance Patrimoine. Le bien doit en revanche être conservé pendant 15 ans.

Le Malraux ne change pas

Il est même possible de coupler le diapositif « Monuments historiques » avec un autre qui échappe lui aussi au plafonnement global des niches fiscales : le dispositif Malraux. Il s’applique pour les travaux entrepris dans les cœurs de centres-villes. Il peut ainsi arriver qu’un appartement soit compris dans la loi Malraux et que sa façade par exemple, soit déclarée « monument historique ». Dans ce cadre, la défiscalisation se fait « au prorata des parties en réhabilitation », indique Franck Ferrari.
Le Malraux 2013 permet une réduction d’impôt de 30 % sur des travaux d’un montant maximum de 100 000 euros réalisés dans ce qui est défini comme « secteur sauvegardé » ; et de 22%, toujours avec le même plafond, pour les opérations réalisées dans une « zone de protection du patrimoine architectural urbain ou paysager ». Le dispositif Malraux reste tout de même soumis à l’ancien régime de plafonnement des niches fiscales, c’est-à-dire 18 000 euros plus 4% des revenus imposables. La réduction d’impôt est par ailleurs conditionnée à l’engagement du propriétaire de louer les logements pendant une durée minimale de 9 ans.

Le déficit foncier pour les gros propriétaires

Les contribuables qui bénéficient de revenus fonciers importants peuvent, s’ils le souhaitent, utiliser le « déficit foncier » pour diminuer leur impôt. Le gouvernement n’y a pas non plus touché. Cette mesure consiste à déduire chaque année l’intégralité de ses dépenses de rénovation de logements de ses revenus fonciers pendant une durée maximum de 10 ans. Les déficits fonciers sont également déductibles du revenu global dans la limite de 10 700 euros par an. Comme ce dispositif fait parti du régime commun de la fiscalité, il n’est pas considéré comme une niche fiscale et n’est donc pas compris dans le nouveau plafond de 10 000 euros.

Ceci est également le cas de la loi LMNP Censi-Bouvard, prolongée jusqu’en 2016, qui permet aux contribuables de pratiquer la location meublée non professionnelle (LMNP) tout en combinant certains avantages fiscaux, alors que la gestion locative du bien est assurée par un exploitant. Ce Censi Bouvard s’applique sur des logements situés dans des établissements d’hébergement pour personnes âgées, dépendantes ou non, dans des résidences étudiantes, dans des résidences de tourisme et dans des résidences d’affaires.
Les revenus tirés de la location meublée relèvent ici des bénéfices industriels et commerciaux. L’investisseur peut ainsi amortir le bien acheté sur la durée qu’il souhaite ; et déduire les charges annuelles d’amortissement des loyers qu’il perçoit. En outre, l’investisseur qui s’engage à louer pendant neuf ans obtient une réduction étalée d’impôt correspondant à 11 % du prix de revient du logement n’excédant pas 300 000 euros. L’investissement est également net de TVA.

Le démembrement de propriété

Et ce n’est pas tout. Les ménages aisés voulant se constituer une retraite confortable peuvent également acquérir un bien immobilier en nue-propriété. En n’achetant que la nue-propriété d’un bien, l’investisseur ne règle qu’entre 50 et 60% de sa valeur. Durant 15 ans, il louera ce bien à des bailleurs et ne percevra pas de revenus fonciers. Cependant, il pourra déduire les charges de travaux et d’emprunt qui résultent de l’acquisition du bâtiment sur son impôt sur le revenu, mais également sur sa base ISF imposable. Ensuite et « au bout de 15 ans, le nu-propriétaire pourra récupérer le bien et en devenir également l’usufruitier », explique Franck Ferrari. Mais s’il revend son bien au prix de marché, la plue-value peut s’avérer très intéressante.

L’effet pervers de la censure du conseil constitutionnel

Le gouvernement a enfin voulu instaurer un dispositif visant à soumettre les plus-values immobilières réalisées lors de la cession de terrain à bâtir à partir du 1er janvier 2015 au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Pour résoudre la crise du logement, la ministre Cécile Duflot souhaite en effet libérer du foncier disponible rapidement. A compter du 1er janvier 2013, le dispositif faisait même perdre aux propriétaires de terrains à bâtir le bénéfice d’un abattement après une certaine durée de détention.
En conséquence, il a été rejeté par le conseil des Sages. « Ce choix du gouvernement avait pour conséquence de porter, avec toutes les autres impositions pouvant peser sur ces plus-values, à 82% leur imposition marginale. Ce que le Conseil constitutionnel a jugé contraire à l’égalité devant les charges publiques », indique Yohan Boukobza, du cabinet B & Z associés.
En parallèle, la surtaxe sur les plus-values immobilière supérieures à 50 000 euros sur les résidences secondaires a été maintenue. La censure du Conseil constitutionnel produit du coup un effet pervers : contrairement à ce qui était prévu par le gouvernement, les propriétaires de terrains à bâtir qui auraient dû se retrouver lourdement taxés, le sont moins que ceux qui vendent une résidence secondaire avec une plus-value supérieure à 50 000 euros.

Rapport Gallois : ce que le gouvernement adopte, ce qu’il enterre

Leparisien.fr, publié le 06.11.2012, 19h50 | Mise à jour : 20h27

Le gouvernement reprend la «quasi totalité» du rapport Gallois. C’est ce qu’a affirmé le Premier ministre, Jean-Marc Ayrault, en présentant le «pacte de compétitivité», ce mardi matin.

Qu’a finalement conservé et mis de côté le gouvernement? Le point mesure par mesure.

COUT DU TRAVAIL
Ce que le rapport Gallois préconise. Baisser de 30 milliards le coût du travail en un ou deux ans, avec l’allègement des cotisations patronales de 20 milliards d’euros et des cotisations salariales à hauteur de 10 milliards d’euros.
Ce que le gouvernement annonce. L’allègement de 20 milliards d’euros du coût du travail sur trois ans, sous la forme d’un crédit d’impôt calculé en proportion de la masse salariale brute de l’entreprise, hors salaires supérieurs à 2,5 fois le SMIC.

TVA
Ce que le rapport Gallois préconise. La hausse de certains taux intermédiaires de la TVA (hors produits de première nécessité), mais surtout le relèvement de la CSG.
Ce que le gouvernement annonce. Une évolution de la TVA au 1er janvier 2014 avec une baisse de la TVA de 5,5% à 5% sur les produits de première nécessité, une hausse du taux intermédiaire de 7 à 10%, dans les travaux et la restauration notamment, et une hausse de la TVA générale de 19,6 à 20%. Il n’y aura, en revanche, pas de hausse de la CSG.

ENERGIE
Ce que le rapport Gallois préconise. La poursuite de la recherche sur les techniques d’exploitation des gaz de schiste en France.
Le gouvernement s’est dit hostile à cette mesure, dès lundi.

INVESTISSEMENT-RECHERCHE

Ce que le rapport Gallois préconise. L’Etat s’engage à ne pas modifier cinq dispositifs fiscaux pour l’investissement (crédit impôt recherche, dispositifs favorisant la détention et les transmissions d’entreprises, incitations sociales aux jeunes entreprises innovantes…)
Une proposition reprise par le gouvernement.

EXPORTATIONS
Ce que le rapport Gallois préconise. Aligner les conditions de crédit et des garanties export, en volume, quantité et taux sur le meilleur niveau constaté dans les pays avancés et créer un prêteur direct public.
Ce que le gouvernement annonce. Faire bénéficier les entreprises françaises de dispositifs de financement export alignés sur les meilleures pratiques étrangères. La mesure sera mise en œuvre dans le cadre de la loi de finances rectificative 2012.

SOLIDARITÉ ENTRE LES ENTREPRISES
Ce que propose le rapport Gallois. Renforcer la gouvernance et les moyens des comités de filières de la Conférence nationale de l’industrie (CNI).
Une proposition reprise par le gouvernement. Celui-ci veut «refonder la CNI pour élaborer et mettre en œuvre des pactes entre les entreprises d’une même filière».

VIE DES ENTREPRISES
Ce que propose le rapport Gallois. Autoriser les entreprises qui le souhaitent à faire présider le Comité d’entreprise par un représentant des salariés. La mesure est reprise par le gouvernement. Le rapport propose également d’introduire dans les conseils d’administration ou de surveillance des entreprises de plus de 5000 salariés au moins quatre représentants des salariés, y compris dans les comités des conseils.
Ce que le gouvernement annonce. Introduire au moins deux représentants des salariés au sein du conseil d’administration ou de surveillance.

Fillon annonce 18,6 milliards d’euros d’économies en 2012 et 2013

Les Echos, 07/11/11.

François Fillon a détaillé les mesures du nouveau plan de rigueur du gouvernement. Objectif  : trouver un peu plus de 65 milliards d’économies d’ici à 2016. Le taux réduit de la TVA est relevé à 7% sur tous les produits et les services à l’exception des produits de première nécessité. La réforme des retraites est accélérée.

Austérité Acte II. François Fillon a dévoilé ce lundi, à l’issue d’un Conseil des ministres décalé en raison du G20, le nouveau plan du gouvernement, qui en complément de celui annoncé le 24 août, doit permettre à la France de respecter ses engagements de réduction des déficits malgré le ralentissement économique. Et envoyer des signaux de bonne gestion à l’Europe et aux marchés financiers suite aux menaces de l’agence Moody’s de mettre en cause la notation triple A dont bénéficie la France.

Le mot de « faillite » n’est « plus un mot abstrait » et « notre souveraineté financière, économique et sociale » exige « des efforts collectifs et prolongés et même quelques sacrifices », a déclaré le Premier ministre. « Le temps est venu d’ajuster les efforts de la France. Avec le président de la République, nous n’avons qu’un seul objectif, celui de protéger les Français contre les graves difficultés que rencontrent aujourd’hui plusieurs pays européens », a-t-il souligné.

Pour réaliser ces efforts, «il est impensable de le faire en augmentant exclusivement les impôts comme le suggère l’opposition. Cela reviendrait à tripler l’impôt sur le revenu ou à doubler la TVA. Il n’y a donc pas d’autre solution pour réduire l’endettement que de réduire les dépenses et d’ajuster la fiscalité de façon ciblée », a-t-il plaidé.

L’objectif, a expliqué le Premier ministre, est de dégager 18,6 milliards d’euros pour 2012 et 2013 et 65 milliards d’ici à 2016.

Tour d’horizon des mesures annoncées  :

-L’Etat fera 500 millions d’euros d’économie supplémentaires en 2012, ce qui porte l’effort à 1,5 milliard d’économies supplémentaires par rapport au projet de budget initial.

-Le coup de rabot sur les niches fiscales porté à 10 % dans le projet de loi de Finances 2012 est augmenté à 15  %.

-l’objectif de réduction des surfaces occupées par les administrations sera porté à 5 % pour les trois prochaines années et le programme de cessions immobilières sera accéléré pour atteindre 500 millions par an.

-La mise en oeuvre de la réforme des retraites de 2010 est accélérée. La période de transition qui doit porter à terme à 62 ans l’âge légal de départ à la retraite censée s’achever en 2018 est avancée à  2017.

-Les allocations familiales et les aides au logement seront désindexées et seront relevées de 1 % seulement l’an prochain. En revanche les retraites et les minima sociaux (AAH, RSA, ASS, minimum vieillesse) sont préservés.

-La progression des dépenses de l’assurance-maladie serait ramenée à 2,5% à partir de 2012, au lieu de 2,8%, ce qui représente 500 millions d’euros d’économies supplémentaires.

-Les barèmes de l’impôt sur le revenu, de l’impôt sur la fortune et des droits de succession et donation n’évolueront plus au rythme de l’inflation en 2012 et 2013.

-Une surtaxe exceptionnelle d’impôt sur les sociétés de 5 % est créée pour les entreprises déclarant un chiffre d’affaires de plus de 250 millions d’euros annuels. Cette mesure, de nature exceptionnelle, s’appliquera jusqu’au retour en dessous de 3 % de déficit public et portera sur l’impôt payé en 2012 et 2013 au titre des exercices 2011 et 2012.

-Le prélèvement forfaitaire libératoire, proposé comme une alternative à l’impôt sur le revenu sur les dividendes et les revenus d’épargne, est relevé de 19% à 24%, soit un gain de 600 millions d’euros annuels pour l’Etat.

-Le taux de TVA réduit de 5,5 % (restauration, rénovation des logements…) est relevé à 7% sur tous les produits et les services à l’exception des produits de première nécessité, notamment l’alimentation. « Je serai très attentif aux produits les plus sensibles qui bénéficient actuellement de ce taux réduit: ainsi les équipements et les services à destination des personnes handicapées ne seront donc pas concernées par la hausse », a précisé le Premier ministre.

-Le crédit d’impôt développement durable, proposé en cas de rénovation de logement, est à nouveau raboté de 20 %.

-L’avantage fiscal en cas d’investissement locatif (dispositif « Scellier ») sera supprimé à compter de 2013.

-Le prêt à taux zéro est recentré sur les logements neufs.

-Le train de vie de l’Etat et des ministères sera réduit. Les salaires des membres du gouvernement et du président de la République seront gelés jusqu’au retour à « l’équilibre strict » des finances publiques. « J’appelle les responsables politiques et les dirigeants des grandes entreprises, en particulier des entreprises du Cac 40, à faire exactement la même chose », a déclaré le Premier ministre. « Je demande vraiment à chacun de faire preuve d’un très grand sens des responsabilités », a-t-il souligné, en jugeant que les hausses de rémunérations de certains grands patrons, « c’est tout juste indécent ».

-Le plafond de remboursement des dépenses de campagnes électorales et des aides aux partis politiques sera réduit de 5 %.

-Le gouvernement va proposer de rendre systématique la présentation et la publication pour les régions, départements et les communes de plus de 10.000 habitants, d’un rapport sur l’évolution de leurs dépenses, « pour plus de transparence sur leurs situation financière et leur gestion ».

Ces mesures seront intégrées dans un projet remanié du budget de la Sécurité sociale pour 2012, qui sera « présenté d’ici à deux semaines en Conseil des ministres », selon la ministre du Budget, Valérie Pécresse. François Fillon doit défendre ses décisions devant les Français ce lundi soir dans le journal de 20 heures de TF1. Au même moment, François Hollande, le candidat du PS à la présidentielle, lui donnera la réplique sur France 2.

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